پس از گذشت چند ماه از افزایش قیمت‌ها

اگرچه مسئولان در ابتداي سال از ايجاد آرامش در اين بازار خبر مي‌دادند، حالا ديگر براي همه روشن است که گاو خشمگين مسکن سر آرام‌گرفتن ندارد و به سمت پارچه وضعيتِ‌ قرمز کاهش ارزش پول ملي مي‌تازد. مستأجراني که زير گام‌هاي اين گاو خشمگين استخوان خرد مي‌کنند، اين ماه‌ها تلاش کرده‌‌اند از هر راهي که مي‌توانند پول لازم براي خريد خانه‌اي،‌ هرچند کوچک و قديمي را دست‌وپا کنند، اما قيمت‌ها آنچنان روند افزايشي دارد که ديگر نه دست خريداران به بسياري از خانه‌ها مي‌رسد و نه فروشندگان جرئت فروش خانه‌هايشان را دارند. بازار، بازارِ انتظار است؛‌ انتظاري همراه با آشفتگي که به گفته عباس آخوندي،‌ وزير راه‌و‌شهرسازي تحت‌تأثير مسائل سياسي است و باز هم به گفته وزير راه‌و‌شهرسازي، به‌زودي آرام خواهد گرفت.

تحت تأثير شرايط سياسي است

فروردين‌ماه بود که عباس آخوندي، وزير راه‌و‌شهرسازي، از رشد هفت‌درصدي بخش مسکن در سال گذشته خبر داد و گفت اين رشد فزاينده در سال 97 نيز ادامه خواهد داشت. در همين روزها بود که حامد مظاهريان، معاون مسکن وزير راه‌و‌شهرسازي، از افزايش قيمت مسکن در سال جاري خبر داد و گفت: «تقاضاي افزايش وام مسکن تا 200 ميليون تومان را ارائه کرده‌ايم»، اما يک ماه بعد در موضع‌گيري مجددی دليل افزايش قيمت مسکن را تلاطم و نوسانات بازارهاي موازي مسکن دانست و از لغو احتمال افزايش مبلغ وام مسکن خبر داد. به گفته مظاهريان، نوسانات بازار ارز باعث شد که افرادي که صاحب پول نقد بودند براي آنکه بتوانند پول خود را به کالاي باارزشي تبديل کنند که تأثير کمتري از نوسانات ارزي بپذيرد، به بازار مسکن وارد شدند و در نتيجه شوک سنگيني به اين بازار داده شد. معاون وزير اين را هم گفت كه به نظر نمي‌رسد افزايش قيمتي که در ماه‌هاي گذشته رخ داده در ماه‌هاي پيش‌رو هم اتفاق بيفتد، هرچند که اين اتفاق باز هم در گرو اين است که بازارهاي موازي دچار نوسانات هيجاني نشوند، چون هر تلاطمي در بازار ارز و سکه و سهام به بازار مسکن نيز شوک وارد مي‌کند. در همين بين حسام عقبايي، از اعضاي اتحاديه املاک رشد قيمت مسکن را حباب دانست و از کاهش آن در چند ماه آينده خبر داد. در مقابل اما بسياري از مشاوران املاک معتقد بودند کاهش ارزش پول ملي و افزايش نرخ ارز تأثير خود را بر بازار مسکن گذاشته و تا هنگامي که آن مسئله حل نشود، اين مسئله هم حل نخواهد شد. در آخرين اظهارنظرها عباس آخوندي، وزير راه‌و‌شهرسازي، نوسانات بازار مسکن را تحت تأثير شرايط سياسي ايجاد‌شده دانست که منحصر به بازار مسکن نيز نيست، اما مي‌توان گفت زودگذر است. در مقابل مخالفان دولت تلاش کردند از اين تلاطم به‌نفع رقابت سياسي خود استفاده کنند و افزايش قيمت مسکن را نشانه ناتواني وزير در  کنترل بازار مسکن بدانند يا آن را به کل دولت نسبت دهند.

کوچک و کهنه، اما خانه

نگاهي به آمارهاي بانک مرکزي از معاملات مسکن نشان مي‌دهد اگرچه سهم بزرگي از معاملات بازار مسکن در تهران را معاملات واحدهاي نوساز تشکيل مي‌دهند (فارغ از آنکه اين معاملات واقعي‌اند يا نه) اين واحدهاي با عمر ساخت بالا هستند که درمقایسه‌با سال گذشته مشتري بيشتري پيدا کرده‌اند. در واقع اگر بخشي از طبقه متوسط مستأجر تهران در سال‌هاي گذشته به اميد خانه‌دارشدن پس‌انداز مي‌کردند، در چند ماه گذشته از خير انتظار براي خريد خانه‌هاي نو گذشته‌‌اند و تلاش کرده‌‌اند پيش از افت ارزش پس‌اندازشان، با همان اندوخته خود هر گزينه ممکني را به کمک اوراق يا بدون آن خريداري کنند. درحالي‌که معاملات واحدهاي مسکوني با عمر زير 15 سال ساخت در ارديبهشت درمقایسه‌با سال گذشته فقط 1.6 درصد رشد کرده، معاملات واحدهاي مسکوني با عمر بين 15 تا 20 سال ساخت، بيش از 70 درصد افزايش يافته و معاملات واحدهاي مسکوني با عمر بيش از 20 سال، افزايش 31 درصدي را تجربه کرده‌اند؛ افزايشي که نشان از رونق احتمالي ساخت‌وساز در ماه‌هاي آتي دارد. نگاهي به توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله‌شده برحسب سطح زيربنا نيز نشان مي‌دهد نزديک به نيمي از معاملات مسکن مربوط به واحدهاي مسکوني کوچک‌تر از 70 متر است و معاملات براي واحدهاي بزرگ‌تر از 70 متر تا 200 متر روندي نزولي و اندک دارند. به‌اين‌ترتيب، مي‌توان گفت در‌حال‌حاضر بازار هدف خريداران مسکن،‌ واحدهاي مسکوني با متراژ کمتر و عمر بيشتر است.

افزايش قيمت‌ها ادامه خواهد داشت

اگرچه وزير راه‌و‌شهرسازي دلايل سياسي را عامل افزايش قيمت مسکن مي‌داند، بيت‌الله ستاريان، کارشناس بازار مسکن، نظر ديگري دارد و در‌اين‌باره به «شرق» مي‌گويد: اگر وزير محترم براي اقناع افکار عمومي اين حرف را زده‌‌اند، قابل درک است که وزير چنين واکنشي داشته باشد، اما واقعيت اين است که از مدت‌ها قبل پيش‌بيني کرده بوديم که اگر تأثير اقتصادي برجام درست پيش برود، از اواخر 95 و اگر با تعلل اتفاق بيفتد، از شهريور 96 شاهد رونق بخش مسکن خواهيم بود و پيش‌بيني ما هم همين بود که خرداد و تير 97 اوج آن خواهد بود و اين روند تا اسفند 97 ادامه خواهد داشت و بعد از آن وارد رکود مجدد خواهيم شد، ولي با توجه به خروج آمريکا از برجام به نظر مي‌رسد سرمايه‌ها از بازار مسکن خارج نمي‌شوند و سال 98 هم همين روند ادامه پيدا خواهد کرد. ستاريان درباره تأثير مسائل سياسي بر بازار مسکن مي‌گويد: مسکن يک مقوله کاملا محدود در منطقه است و با خارج از کشور در ارتباط نيست، چون سرمايه‌گذاري خارجي در اين بازار وجود ندارد و مسکن مسئله‌ای داخلي است اما وقتي درآمدهاي نفتي ما افزايش پيدا مي‌کند، سرمايه‌هاي حاصل از آن براي حفظ ارزش به بازار مسکن مي‌آيند و عملا مسکن به کالايی سرمايه‌اي تبديل مي‌شود. دليل آن هم اقتصاد دولتي ماست که باعث مي‌شود اقشار مرفه تلاش کنند سرمايه‌هاي خود را در اين بخش حفظ کنند و خطر کاهش ارزش آن به دليل تصميمات دولت مانند چاپ پياپي پول را از بين ببرند. ما هم اکنون شاهد رونق‌ ساخت‌و‌ساز و صنايع وابسته به آن هستيم. ستاريان درباره آينده بازار مسکن نيز مي‌گويد: پيش‌بيني مي‌کنم تا شهريور 97 اين افزايش قيمت فزاينده ادامه پيدا کند و بعد از آن هم احتمالا افزايش قيمت معمول را تا پايان سال خواهيم داشت. او درباره آينده اجاره مسکن نيز مي‌گويد: اجاره‌ها هميشه زودتر از فروش افزايش قيمت پيدا مي‌کند و در‌حال‌حاضر نيز اگر هم‌پاي افزايش قيمت مسکن افزايش نيافته، به دليل اين است که پيش از اين در دوران رکود معاملات افزايش خود را داشته و در‌حال‌حاضر مشغول پرکردن فاصله‌اي است که در آن زمان بين قيمت اجاره و قيمت فروش پيش آمده بود.